Неділя, 26 березня, 2017

Відомості про нерухоме майно в Україні відкривають «сім печаток»

Земельну сферу в Україні фахівці називають такою, що найбільше просякнута корупційними схемами. І однією з вагомих причин такого стану справи є істотна обмеженість у доступі до відомостей про речові права на нерухоме майно. Тривалий час вони перебували «за сімома печатками», інформація про земельні ділянки та їх власників була доступна лише вузькому колу втаємничених осіб, а це гальмувало розвиток земельних відносин і аграрної галузі в цілому.
Щоправда, останнім часом відбулися зміни, які дозволяють говорити про початок серйозного реформування в земельній сфері. Йдеться про законодавчі зміни щодо роботи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які невдовзі мають набути чинності. Ми говоримо про них із головним юридичним радником Проекту USAID «АгроІнвест» Павлом КУЛИНИЧЕМ.

- Чому чинний Держреєстр виявився напівпрозорим?
- Говорити про «напівпрозорість» неправильно - він непрозорий, оскільки істотно обмежує доступ до інформації, яка міститься в ньому. Це видно з чинної редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно з статтею 28 зазначеного закону, право на отримання інформації з цього реєстру фактично мають лише власники майна, які зареєстрували в Державному реєстрі якісь права, та їхні спадкоємці. А от інформаційну довідку з Реєстру можуть отримувати органи державної влади (посадові особи) у зв'язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом. Йдеться про судові органи, правоохоронні органи, які проводять розслідування, органи податкової служби, органи місцевого самоврядування тощо. Однак тут можна говорити про певне виключення, бо йдеться про окремі випадки.
Згаданий закон зумовив створення закритого та непрозорого Держреєстру. І це істотно обмежило його можливості як вельми цінної інформаційної бази, що могла б бути корисною в різних сферах економіки.

- Чи стосується така закритість всієї «земельної інформації» з Держреєстру?
- Йдеться, насамперед, про те, що вся інформація в Держреєстрі недоступна для переважної більшості потенційних користувачів.
Крім того, існує ще й закрита для всіх інформація, яка визначається законом «Про державну таємницю». Ця інформація може стосуватися земельних ділянок, наданих Службі безпеки України, Збройним силам тощо.

- Чим був зумовлений такий непрозорий підхід до формування Державного реєстру?
- Хочу звернути увагу на те, як формувалося законодавство, на підставі якого ведеться Державний реєстр.
Чинна редакція закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» була схвалена в лютому 2010 року. Спочатку планувалося, що закон набуде чинності з 1 січня 2012 року, та згодом цей термін було перенесено на 1 січня 2013 року. Згадаймо, що у владних кабінетах тих часів перебували люди небідні, які володіли величезною кількістю об'єктів нерухомого майна, зокрема, й земельними ділянками. Думаю, вони не бажали, аби відомості про їхні володіння, про нерухомість стали доступними.
Наведу такий приклад. Земельний кодекс України передбачає, що кожен громадянин має право отримати безкоштовно у власність 6 різних за цільовим призначенням видів земельних ділянок – по одній ділянці за кожним цільовим призначенням. На практиці є випадки, коли люди, особливо, наближені до органів влади, отримують безкоштовно у власність не одну земельну ділянку певного цільового призначення, а кілька. Особливо, якщо такі земельні ділянки розташовані на території різних адміністративно-територіальних одиниць – районів і областей. Тож коли б ми відкрили такий реєстр, ця приватизаційна вакханалія стала б відомою.
Тому невипадково, коли готувався закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», передбачалося, що він не відразу набуде чинності. Паралельно розроблявся ще один закон «Про захист персональних даних». Він був ухвалений 1 червня 2010 року і набув чинності дуже швидко – з 1 січня 2011 року. У ньому передбачена величезна кількість даних, які віднесені до категорії персональних і які послужили підставою для закритості реєстру.

- Які це дані?
- Дані про особу, про наявність у неї певного майна, паспортні дані, дані про реєстрацію тощо. Фактично всі вони містяться і в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Думаю, тоді все робилося задля того, аби унеможливити доступність до цих відомостей.
Україна – остання країна не лише в СНД, але й на європейському континенті, яка запровадила Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Це такий собі антирекорд. Але навіть запроваджуючи, зробили його напівфункціональним, таким, що викликав цілу низку нарікань.

- Як непрозорість Держреєстру позначається на бізнесовому та інвестиційному кліматі країни?
- Держреєстр має виконувати серйозну функцію сприяння роботі бізнесу та залучення інвестицій.
Наприклад, якийсь бізнесмен спеціалізується на будівництві промислових об'єктів і шукає відповідне для цього місце. За допомогою брокерів він знаходить земельну ділянку, яка видається придатною. А далі має пересвідчитися, який правовий режим цієї ділянки, – хто її власник, яке її цільове призначення, в якій зоні вона знаходиться, хто є сусідами цієї земельної ділянки. Бізнесмен не хоче купувати «кота в мішку». Приміром, сусіди можуть володіти земельною ділянкою рекреаційного призначення і не захочуть, аби коло них зростав промисловий об'єкт, який негативно впливає на навколишнє середовище. Такі сусіди мають важелі для захисту, вони блокуватимуть роботу потенційного промислового інвестора.
Цей приклад показує, що відсутність інформації робить інвестора напівсліпим. Тому Україна в світовому рейтингу щодо легкості ведення бізнесу посідає далеко не передові місця. Інвестори чекають позитивних сигналів від влади. І переконаний, що навіть перші кроки, які ми робимо в цьому напрямку, можуть додати хороших перспектив.

- Як в інших країнах працюють структури, аналогічні українському Держреєстру?
- Досвід інших країн свідчить про можливість існування різних систем посвідчення прав на нерухомість.
Приміром, у Сполучених Штатах Америки немає єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно – ні на федеральному рівні, ні на рівні окремих штатів. Так склалося історично. У них реєструються не права на нерухомість, а угоди щодо набуття прав. Якщо в Америці хтось купує земельну ділянку, він замовляє юристу проведення дослідження – хто володів нею, на яких правах тощо. Так він отримує повну інформацію, я б додав, об'єктивну і відповідальну, на підставі якої можна ухвалювати рішення. Така система давно діє в США і влаштовує тамтешній бізнес.
Нам краще використовувати досвід європейських країн. У переважній більшості там створені єдині реєстри прав на нерухоме майно. Єдиність означає, що права на земельні ділянки і розташовані на них будівлі реєструються в одному реєстрі за єдиними правилами і як єдиний об'єкт нерухомості.
Скажімо, в Німеччині купуєш земельну ділянку, а все, що розташоване на ній (будівлі, споруди), не є окремим об'єктом прав, а приналежить земельній ділянці.

- Вони мають там відкриту інформацію?
- Вся інформація, яка міститься в переважній більшості європейських реєстрів, є відкритою і загальнодоступною. Я вивчав досвід роботи реєстру у Великій Британії, Німеччині та деяких інших європейських країнах. Наприклад, у Німеччині ми прийшли до органу влади, який веде реєстр, і запитали: покажіть нам, будь ласка, відомості про земельну ділянку, яку ми бачимо з вікна. Щоправда, виявилося, що мова йшла про площу, яка перебувала в комунальній власності. Але і на сусідню з нею ділянку у приватній власності ми отримали інформацію практично миттєво. Нам надали роздруковану схему земельної ділянки, інформацію про її власника, про її особливості, про сусідів.

- Як слід реформувати вітчизняний Держреєстр і що для цього треба зробити?
- Якщо казати коротко, то, насамперед, наш реєстр треба реформувати таким чином, щоб із закритого він перетворився на відкритий.
Нелегке питання для наших законодавців. Навіть для нинішніх. Ще 25 березня 2014 року Верховна Рада України розглядала проект закону «Про внесення змін до закону про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким передбачалося надання відомостям з цього реєстру статусу відкритих, доступних для всіх. Його вніс Кабінет Міністрів. І хоча він представляв парламентську коаліцію, законопроект не набрав необхідної підтримки.
Що дивує – приблизно однакову кількість голосів тоді не додали як опозиційні фракції, так і фракції коаліції. Це свідчення того, що тіньова приватизація, набуття прав на нерухомість в неконтрольованому суспільством порядку зайшла дуже далеко. Ми мали невідкладно робити кардинальні зміни.
Маю надати належне урядовцям: вони не склали рук і вже на наступній сесії Кабінет Міністрів вніс до Верховної Ради низку законопроектів для протидії корупції. Серед них був проект закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення кінцевих вигодоодержувачів юридичних осіб та публічних діячів». У цьому законопроекті стаття 28 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладена в новій редакції. Перша частина цієї статті наголошує, що інформація про зареєстровані права та їх обтяження, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, є відкритою та загальнодоступною. Таким чином, знімаються всі ті обмеження на доступ до інформації, які наразі містяться у досі чинному законі.
14 жовтня Верховна Рада ухвалила цей закон, і Президент невдовзі підписав його. 25 жовтня він був опублікований в газеті «Голос України» і, як записано в самому законі, набуде чинності за місяць після опублікування. Тобто, 25 листопада ця редакція статті 28 закону набуде чинності. І наш реєстр нарешті стане відкритим і доступним.

- Яку роль у реформуванні українського Держреєстру відіграють громадські організації та технічні проекти, зокрема, «АгроІнвест»?
- Громадські організації, проекти технічної допомоги вже давно опікуються питаннями реформування Державного реєстру. І їхню роль у цьому процесі не можна применшувати. Думаю, якби не сприяння всіх цих структур, підготовка та ухвалення антикорупційних законів могли б затягнутися на довший термін.
Насамперед, важливо було сформувати відповідну громадську думку. Якщо ми здійснюємо вагомі законодавчі кроки, то повинні знати, що вони запитані суспільством і підтримані ним. У даному разі думки збігалися: люди втомилися від «закритих сфер» діяльності влади, роботи економіки. І не просто втомилися – від цього потерпали бізнес, фахівці, просто пересічні громадяни.
Представники Проекту USAID «АгроІнвест» брали активну участь в роботі різних робочих груп за участю урядових структур, де обговорювалися ці питання, висловлювали свою позицію. Також виступили на цілій низці семінарів, круглих столів, у ЗМІ, співпрацювали з іншими проектами технічної допомоги, які займаються питаннями поліпшення економічної ситуації в Україні. Завдяки цій спільній роботі владні рішення спиралися на широку громадську думку.
Хочу також згадати й Асоціацію «Земельна спілка України», з якою «АгроІнвест» має тривалі партнерські стосунки. Ще навесні поточного року вона підготувала та подала на розгляд уряду аналітичний документ «10 кроків для подолання корупції в земельній сфері», де запропонувала надати статус публічного Державному земельному кадастру, що автоматично тягне за собою надання такого ж статусу відомостям Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. «АгроІнвест» посприяв поширенню цього документа та організації його обговорення.

- Якою мірою євроінтеграційні процеси, здійснювані Україною, впливають на формування відкритості та прозорості в земельній сфері?
- В Україні посилюються євроінтеграційні процеси. Вони вимагають широкої гармонізації українського законодавства з європейським.
Червоною ниткою в Угоді про асоціацію України і ЄС йдуть зобов'язання сторін щодо співпраці в поліпшенні бізнес-середовища в Україні – як для вітчизняних, так і для іноземних інвесторів. Складовою такого середовища якраз є інформація про правовий режим майна, в тому числі, нерухомого, для вкладення інвестицій. А також доступ до достовірних відомостей про таке майно як об'єкт інвестування для підприємців, які б хотіли розгорнути свою діяльність.
Тому, переконаний, європейські підходи до функціонування бізнесу в нашій країні будуть активніше задіюватися в усіх сферах вітчизняної економіки, позитивно впливати на її розвиток.

Максим НАЗАРЕНКО, Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань для kosiv.info

Косівщина - Різне та цікаве